C'è un crollo del mercato immobiliare? In realtà i prezzi delle case stanno ancora aumentando in alcuni Paesi, anche se è evidente che stanno diminuendo in molti altri. Il centro studi Ricerca Investimenti Avalon ha elaborato un’analisi del settore immobiliare globale con le previsioni per il 2023.

Bolla immobiliare o crollo delle vendite? In effetti le vendite di case nuove ed esistenti sono crollate negli Stati Uniti e in tutto il mondo a causa del forte aumento dei tassi ipotecari da gennaio. Nell'ultimo decennio si è assistito a un boom dei prezzi delle case alimentato da tassi di interesse prossimi allo zero. Ciò significa che all'inizio dell'anno gli immobili erano già diventati inaccessibili per molti acquirenti. Ora che i tassi ipotecari sono quasi raddoppiati, l'acquisto di una casa è ancora più irraggiungibile per molti. Gli ultimi dati disponibili sui prezzi delle case negli Stati Uniti si riferiscono al mese di maggio, quando i prezzi delle case sono aumentati del 19,7% su base annua, rispetto all'aumento del 20,6% registrato ad aprile. Tuttavia, questo non è un riflesso realistico di ciò che sta accadendo nel mercato immobiliare.

Cosa succede ai prezzi degli immobili quando il mercato si raffredda? A differenza del mercato azionario, gli immobili sono relativamente illiquidi e ci vuole tempo perché un mercato in calo porti a minori prezzi di vendita delle case. Quando gli acquirenti decidono di non muoversi, i prezzi non scendono immediatamente. Piuttosto, l'attività si esaurisce e il numero di transazioni diminuisce, come abbiamo già visto. Dopo alcuni mesi, i venditori iniziano ad abbassare i prezzi richiesti nel tentativo di vendere, un altro fenomeno che stiamo già vedendo in tutto il mondo. Ma anche in questo caso, le case potrebbero non essere vendute, perché gli acquirenti restano in disparte. In effetti, quando le case non si vendono, molti venditori possono togliere le loro case dal mercato se non hanno bisogno di venderle. Ciò si traduce semplicemente in una minore offerta di case in vendita e in una minore attività. Alla fine, però, i prezzi delle case scendono quando i venditori opportunisti diventano venditori forzati a causa dei mutui non più accessibili o per altre ragioni economiche. Quanto più a lungo dura la recessione o il ciclo di rialzo dei tassi, tanto più è probabile che ciò accada.

Cosa ci aspetta per il mercato immobiliare nel 2023? Gli analisti sono divisi sulle prospettive del mercato immobiliare. Alcuni temono una crisi immobiliare simile a quella del 2008, mentre altri ritengono che il mondo vivrà una recessione immobiliare. Quest'ultima avrà un ruolo necessario nel contenere l'inflazione, dato che il mercato immobiliare stimola notevolmente l'economia con il suo forte fabbisogno di materiali e manodopera. In definitiva, la direzione del mercato immobiliare dipende in larga misura dalla durata del ciclo di rialzo dei tassi. L'aspetto positivo è che i prezzi più bassi renderebbero le case più accessibili agli acquirenti per la prima volta dal punto di vista del prezzo d'acquisto, ma la capacità di servire il mutuo potrebbe essere altrettanto difficile a causa dell'aumento dei tassi. Quando le vendite di case diminuiscono, le scorte si accumulano e i costruttori smettono di costruire nuove case. Ciò si traduce in una perdita di posti di lavoro e in una minore domanda di prodotti e materiali per l'edilizia, come legname e cemento. Si verificano anche effetti a catena in alcuni settori della finanza, della vendita al dettaglio, dei trasporti e dell'industria manifatturiera. Quindi attenzione anche ai settori direttamente esposti al mercato real estate.

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