Gli elementi che portano a decidere il valore commerciale di un immobile e, di conseguenza, l’importo del finanziamento da erogare per l’acquisto di una casa.

Se devi comprare casa e ti sei rivolto ad una banca per chiedere un finanziamento, tra le tante altre cose ti sarà stato detto che, prima del parere definitivo dell’istituto di credito e di stabilire la cifra che verrà eventualmente erogata, è necessario effettuare una perizia dell’immobile. Ciò significa che la banca chiamerà un tecnico abilitato in grado di stimare il valore della casa che stai per acquistare, in base ad una serie di parametri. Nello specifico, cosa valuta il perito per il mutuo?

Non basta verificare che l’edificio sia in buono stato ma ci sono tanti altri elementi che incidono sul valore dell’immobile e, quindi, sulla cifra del mutuo. Si va dalla posizione (in centro o in periferia) alla corrispondenza tra la planimetria originale e la reale situazione della casa (se sono stati creati dei locali non dichiarati che vanno sanati, ad esempio), dalla classe energetica alla presenza di garage, cantine e quant’altro. Vediamo di seguito cosa valuta il perito per il mutuo e in che modo incide la sua stima nella somma che ti deve essere erogata dalla banca.

Ad eseguire la perizia per il mutuo è un professionista nominato dalla banca. Va detto, però, che il cliente – a sue spese – ha la facoltà di sceglierne uno di sua fiducia.

Il perito deve, comunque, essere un tecnico abilitato a questo tipo di attività ed iscritto all’Ordine della categoria professionale di appartenenza, vale a dire un architetto, un ingegnere o un geometra.

Avvenuta la nomina, la banca fa avere al perito tutta la documentazione che riguarda l’immobile oggetto della richiesta di mutuo e, in particolare, le carte sulla storia dell’edificio, la proprietà, la rendita catastale ed eventuali modifiche apportate al fabbricato nel corso degli anni.

Inoltre, il perito del mutuo riceve:

Il momento più importante nell’attività del perito del mutuo è il sopralluogo che effettua nell’immobile dopo avere fissato un appuntamento con l’attuale proprietario. All’ispezione possono partecipare anche i potenziali acquirenti.

Che cosa valuta il perito? Innanzitutto, verifica la superficie e le conformità del fabbricato con la planimetria che gli è stata messa a disposizione dalla banca e lo stato dei locali, elementi che incideranno sul valore della casa.

Pertanto, il primo passo che fa il perito è controllare i documenti catastali, cioè visura e planimetria. Eventuali difformità, anche apparentemente insignificanti, possono portare la banca a dubitare sull’opportunità di concedere il finanziamento, specialmente nel caso in cui ci sia da fare delle sanatorie che comportano ulteriori costi (e sanzioni) o si renda necessario intervenire per mettere in sicurezza delle parti dell’edificio.

Fatto questo, il perito controlla lo stato degli impianti di acqua, luce e gas, per verificare che siano a norma. Anche un questo caso, una piccola difformità può compromettere l’agibilità dello stabile.

Terzo aspetto che valuta il perito del mutuo è la reale destinazione d’uso dei locali. Non di rado, un sottotetto che figura come tale al catasto viene usato come mansarda con tanto di cucinino, bagno e camera da letto. In questo caso, si spenderanno altri soldi per pagare oneri ed eventuali sanzioni quando ci sarà da aggiornare i documenti catastali.

Non meno importante, lo stato delle pertinenze: garage, cantina, giardino, eventuale lavanderia separata dall’appartamento, ecc. Si tratta di porzioni dell’immobile o di terreni che devono essere a norma e in uno stato tale da non compromettere la vendita della casa.

Infine, il perito del mutuo valuta anche il valore commerciale dell’immobile sotto altri aspetti: il luogo in cui è collocato, la vicinanza a servizi utili come fermate del trasporto pubblico, scuole, supermercati o negozi, farmacia, uffici comunali, ecc. Elementi che incidono nella potenzialità commerciale della casa, cioè nella facilità o difficoltà con cui può essere piazzata sul mercato. Per fare un esempio molto semplice, una villetta appena costruita con rifiniture di pregio e doppio box collocata in una zona isolata non avrà lo stesso valore commerciale di un fabbricato simile o anche un po’ più piccolo che sorge nel centro cittadino, con tutti i servizi a portata di mano.

Concluso il sopralluogo e fatte le dovute valutazioni, il perito del mutuo prepara la relazione da consegnare alla banca (di norma entro 5-10 giorni), allegando i documenti e le fotografie scattate in loco.

Nel caso in cui la perizia non convinca la banca, il cliente dovrà trovare un’altra soluzione, come ad esempio far slittare l’acquisto dell’immobile per chiedere un finanziamento altrove e attendere una nuova perizia.

Se, invece, il lavoro del perito si conclude in maniera positiva per il richiedente, il prezzo stabilito servirà alla banca come riferimento per decidere l’importo del mutuo da erogare. Tendenzialmente viene concesso l’80% del valore minimo stimato dalla perizia e dell’effettivo prezzo di acquisto. Ecco perché la valutazione del perito è di estrema importanza per il cliente: sarà il punto di partenza per sapere quanti soldi gli verranno concessi per l’acquisto della casa.

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