Casa intestata a mia moglie e box auto in altro edificio intestato a me. Con quali modalità posso trasferire la proprietà del box a mia moglie per beneficiare dell’esenzione Imu? È possibile tramite mediazione o usucapione?
Ai fini dell’esenzione Imu occorrere innanzitutto verificare se sussistono i presupposti affinché il box auto possa considerarsi pertinenza dell’abitazione principale. Le pertinenze ammesse al trattamento agevolato sono esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’abitazione (articolo 13, comma 2, Dl 201/2011). La pertinenza è tale quando sussiste l’asservimento pertinenziale tra abitazione e box auto; tale vincolo può esistere anche se, come nel caso di specie, il box auto non si trova nel medesimo stabile ma è comunque vicino. Occorre, infatti, secondo la giurisprudenza, il requisito della “contiguità spaziale” rispetto all’abitazione principale (Cass. nn.12855/2011; 4599/2006, 24104/09, 12893/02).
Premesso ciò, ai fini dell’esenzione occorre che box auto e immobile destinato ad abitazione principale siano di proprietà del medesimo soggetto.
Nelle ipotesi di vendita e donazione alla moglie tramite atto pubblico notarile, è possibile applicare le agevolazioni prima casa, con notevole risparmio di imposta da parte della moglie. Le agevolazioni prima casa si estendono, infatti, alle pertinenze dell’abitazione principale, anche quando il loro acquisto avviene successivamente e con atto separato. La condizione, però, è che l’acquisto dell’abitazione interessata dalla pertinenza, sia avvenuto con le agevolazioni prima casa (diversamente, non può esservi estensione delle agevolazioni).
Il trasferimento del bene immobile deve avvenire, a pena di nullità, con la redazione dell’atto pubblico notarile e la successiva trascrizione presso i pubblici registri immobiliari. L’unica alternativa alla modalità tradizionale di cessione (vendita o donazione) è la mediazione. Tuttavia:
Alla luce di quanto precede, visto anche l’interesse del lettore di contenere i costi, la mediazione appare, nel caso di specie (in cui manca, peraltro, una controversia tra coniugi), una strada fortemente sconsigliata.
Sono in ogni caso escluse le alternative proposte:
In conclusione, sarebbe opportuno verificare se è possibile, per la moglie, acquistare (tramite compravendita o donazione) la pertinenza beneficiando delle agevolazioni prima casa (solo se già l’abitazione è stata acquistata come prima casa). In questo modo, le spese del trasferimento immobiliare sarebbero notevolmente contenute.
Articolo tratto da una consulenza dell’avv. Maria Monteleone
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